Ülkemizde bir süredir devam eden ekonomik olumsuzluklar, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlık sayısında ve Sulh Hukuk Mahkemeleri’nce görülmekte olan dava sayısında dramatik bir artışa sebep olmuştur.
Bu ve diğer bir takım sebeplerle klasik kira sözleşmesi yerine, Hazır Ofis Sözleşmesi imzalayan ve bu sözleşmelerin de birer kira sözleşmesi olduğu inancı ile hareket eden kullanıcılar ise, kira artış döneminde yaşanan pazarlık sürecinde, Hazır Ofis Sözleşmelerinin kira sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği iddiası ile karşı karşıya gelmişlerdir. İşte bu makalemizde, Hazır Ofis Sözleşmelerinin hukuki niteliği ile ilgili olarak yerel mahkemeler ve istinaf mahkemelerince verilen yakın tarihli kararlar ışığında görüşlerimizi paylaşacağız.
Hazır Ofis Sözleşmelerinin hukuki niteliği belirlenirken; sözleşme ile sunulan esaslı unsurların neler olduğu dikkate alınır. Zira Hazır Ofis Sözleşmelerinde başlıca edim tipi: ofis niteliğindeki bir işyeri bölümünün, ofis kullanıcısına tahsis edilmesidir. Bu edimin, söz konusu sözleşmeler için asli unsur olduğu ortadadır. Diğer taraftan, sözleşme kapsamında taraflara sunulan diğer hizmetlerin de esaslı birer unsur olup olmadığı değerlendirilmelidir. Nitekim Hazır Ofis Sözleşmelerinde kullanıcılara ofis yeri haricinde ayrıca kafeterya, sekretarya, resepsiyon gibi hizmetler de sunulduğu sıklıkla görülmektedir. Sunulan bu hizmetlerin yan edim yükümlülüğü olduğu ve Hazır Ofis Sözleşmelerinin aslında birer işyeri kira sözleşmesi olduğu söylenebilir mi? Yakın tarihli ilk derece mahkeme kararları bu soruya olumlu yanıt vermişlerdir.
Nitekim İstanbul Anadolu 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021 yılının Şubat ayında vermiş olduğu bir karara konu olayda Davacı, taraflar arasında imzalanmış bir hizmet sözleşmesi (Hazır Ofis Sözleşmesi) olduğunu ve hizmet sağlayıcı olarak tüm edimleri yerine getirmesine rağmen ofis kullanıcısının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle icra takibi başlatmak zorunda kaldığını; takibe itiraz eden Davalının itirazının iptali için dava açıldığını belirtmiştir. Buna karşılık Davalı, anılan hizmet sözleşmesi ile yer kiralandığını, bu yerin tahliyesi ve anahtar teslimini takiben Davacı tarafça üçüncü bir kişiye kiralandığını, kullanmadığı döneme ilişkin olarak da Davacının kira bedeli talep edemeyeceğini ileri sürmüştür. Yapılan inceleme neticesinde Yerel Mahkeme; dava konusu olayda taraflar arasındaki uyuşmazlık hizmet sözleşmesi olarak ifade edilse de taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği ve dava konusu edilen uyuşmazlığın mahiyeti gereği olaya kira hükümlerinin uygulanması gerektiğine karar vermiştir.
Yine İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019 yılının Haziran ayında verdiği ilamına konu olayda da Davacı, Davalı tarafın imzaladığı kira sözleşmesine göre sanal ofis kullanıcısı olduğunu ancak ödenmeyen kira bedelinin tahsili talebiyle başlatılan icra takibine itiraz eden Davalının itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin Hazır Ofis Sözleşmesi olduğunu, Davacı tarafın sunduğu tüm hizmete karşılık ödemelerin yapıldığını iddia ederek davanın reddini talep etmiştir. Yerel Mahkeme, yapılan yargılama neticesinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın, kira sözleşmesinden kaynaklandığına kanaat getirerek hüküm kurmuştur.
Kanaatimizce de ofis kullanıcısının Hazır Ofis Sözleşmesini yapma iradesindeki esas gaye bir işyeri edinmektir. İşyeri edinmenin yanında sunulan sekreterya, kafeterya, resepsiyon gibi hizmetler ise birçok kullanıcı için yan edim niteliğinde kabul edilmektedir. Bu bakımdan her ne kadar kombine tipli karma sözleşme olarak görülse de ağırlıklı unsur açısından değerlendirildiğinde Hazır Ofis Sözleşmelerinin genel itibariyle kira sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerektiğini düşünmekteyiz.
Bununla birlikte, ilerleyen zaman zarfında konunun istinaf mahkemelerince değerlendirilmesinde görüş değişikliğine gidildiği görülmüştür.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin Şubat 2023 tarihli ilamında istinaf mahkemesi, taraflar arasında kurulan sözleşme gereğince belirlenen bedel karşılığında ofis sağlayıcısının kullanıcısına hazır ofis ile birlikte sekreterlik, çay, kahve, yazıcı, faks ve fotokopi gibi elektronik cihazların kullanım, elektrik, su, doğalgaz, internet aboneliği ve servis hizmetlerini vermeyi üstlendiğini belirterek; bu kapsamda sözleşme hükümlerine göre taraflar arasında kiracı-kiralayan ilişkisi bulunmadığına karar vermiştir.
Yine İstanbul Bilge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin Kasım 2023 tarihli başka bir ilamında da Hazır Ofis Hizmet Sözleşmesinin kira sözleşmesi değil, hizmet sözleşmesi olduğuna hükmedilmiştir.
Doktrinde de yer verildiği üzere, Hazır Ofis Sözleşmelerinde kira unsurunun yanı sıra bir takım hizmetlerin de kullanıcılara sunulmasının, bu sözleşmeleri ofis kira sözleşmesi olmaktan çıkarmayacağı görüşünde olduğumuzu tekrar etmek isteriz. Zira hazır ofis kiralayan kimsenin asıl amacı çalışma ofisinin olması olup; sekreterlik hizmeti, telefona cevap verilmesi, ofis temizliğinin yapılması ve benzeri hizmetler kira ilişkisinin yan edimi niteliğindedir. Diğer bir deyişle Hazır Ofis Sözleşmelerinde kira unsuru hizmet unsurundan daha esaslı olup, ağır basan öğe durumundadır. Bununla birlikte yerleşik bir içtihat haline gelmediği müddetçe, uygulamada genel eğilim istinaf mahkemeleri kararları doğrultusunda gelişebilir ve Hazır Ofis Sözleşmeleri kira sözleşmesi olarak değerlendirilmeyebilir. 12.03.2024
Saygılarımızla,
Kenaroğlu | Legal