BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE, TARAFLARIN TAHLİYEYE İLİŞKİN İHBAR SÜRESİ KARARLAŞTIRMASI VE BİLDİRİM ŞARTININ, İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN DAVA AÇMA SÜRESİNE ETKİLERİ
Kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar, geçmişten günümüze her zaman hukukçuların ve vatandaşların gündeminde olmuştur. Bununla birlikte, son yıllarda ülkemizde değişen ekonomik ve kültürel koşullar, kira uyuşmazlıklarının sayısında dramatik bir artışa sebep olmuştur.
Mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un yürürlükten kalkması ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklara uygulanacak hukuk, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile düzenlenmiştir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin düzenlemelerin oldukça geniş kapsamlı olması sebebi ile işbu bilgi notunda yalnızca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, kiralayan tarafından ihtiyaç nedeni ile sona erdirilmesi halinde sözleşmede yer alan ihbar sürelerinin, dava açma sürelerine etkisi Yargıtay kararları ışığında değerlendirilecektir.
Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak TBK’nın çeşitli hükümlerinde bildirim şartına yer verilmiştir. Bu bildirim şartlarından en sık karşımıza çıkanlardan birisi ise TBK md. 350’de yer almaktadır. Bu hükümde kiralayanın gereksinim, yeniden inşa ve imar sebeplerine dayanarak dava yolu ile kira sözleşmesini sona erdirmesi düzenlenmiştir. Buna göre TBK md. 350 kiralayana, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır.
Diğer taraftan, kira sözleşmelerinde tarafların da tahliyeye yönelik ayrıca bir bildirim süresi öngördüğü uygulamada sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda sözleşme maddesine üstünlük tanınıp tanınamayacağı ve TBK md. 350’de düzenlenen 1 aylık dava açma süresinin geçerliliği, Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilecektir.
Uygulamada, kira sözleşmesinin taraflarının, sözleşme süresi sona ermeden belli bir süre önce karşı tarafa bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı tanındığını görmekteyiz. İşte bu noktada Yargıtay, kiralayanın, TBK md. 350’de düzenlenen tahliye davası bakımından, bildirim şartının her koşulda aranması gerektiğini benimsemiştir. Buna göre kiralayanın, sözleşmede düzenlenen ihbar süresi uyarınca kiracıya bildirimde bulunmadan dava açtığı durumlarda, Yargıtay davanın reddi gerektiğini belirtmiştir. İşbu kararlara ilişkin bir kısım özetleri aşağıda bilgilerinize sunarız:
Karara konu somut olayda kiracı ile kiralayan arasında imzalı kira sözleşmesinin özel hükümlerden birisi, sözleşmenin sona ermesinden bir ay önce taraflardan birisinin yazılı olarak ihtarda bulunmaması halinde sözleşmenin yenileneceğine ilişkindir. Yargıtay, taraflar arasındaki sözleşme hükmünün, tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırıldığını ve geçerli olduğunu; bu nedenle de kiralayanı bağlayacağını tespit etmiştir. Diğer bir deyişle, ihbar şartına uyulmaması sebebi ile kira sözleşmesinin uzadığını kabul eden Yargıtay’a göre, sözleşmenin sona ermesinden 1 ay önce ihtarname keşide edilmemesi halinde açılan dava süresinde değildir.
2018 tarihli bir karara konu olayda da kiralayan kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar süresine uymamıştır. Kiralayanın TBK md. 350 çerçevesinde açmış olduğu ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında Yargıtay, tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları ihbar süresine uyulmamasının kiralayanı bağlayacağına hükmetmiştir. Kararda ayrıca ihbar süresine uyulmaması sebebi ile, kira sözleşmesinin aynı süre ile belirli olarak uzadığı da kabul edilmiştir.
Yargıtay’ın, 2017 tarihli bir kararına konu olayda da yine kiralayanın taşınmazı tahliye etmesi için kiracıya sözleşmenin sona ermesinden iki ay önce bildirimde bulunması, kira sözleşmesinde şart koşulmuştur. Yargıtay bu kararında da iki aylık bildirim şartının yerine getirilmemesi nedeniyle, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davasının reddine karar vermiştir.
Görüldüğü üzere kararlara konu olaylarda, kira sözleşmesinde bildirim süresine yer verildiği hallerde, bu bildirim süresine uymayan kiralayanın; TBK md. 350 uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki 1 ay içinde tahliye davası açmasının kabul edilemeyeceği sonucu ortaya çıkmaktadır.
Hazırlamış olduğumuz işbu bilgi notunun faydalı olmasını dileriz. 14.12.2023
Saygılarımızla,
Av. Burcu ÜÇOK KENAROĞLU
コメント